我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号 “杭叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，考虑在杭州四大枢纽这边买房，想问这边可以买吗？这边该如何买呢？

(资料图片仅供参考)

杭叔： 你好，杭州在四大枢纽之下的购房逻辑为：重点关注真正处于板块中心的站点的杭州北站板块，其他三站都将枢纽功能和城市行政服务功能分开了，而北站是围绕枢纽、市民中心、中央公园、城市主干道、都会综合体、大型居住区、地铁等统一规划和完整开发的区域。这种方式使得板块内的商业、居住、生活和交通都联系了起来。买房一定要靠近中心，杭州北站所在的区域就是东湖新城的中心。在中心区域则需要选择优质房企的优质产品。杭州买房建议， 详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好， 刚需，坐标杭州存款80万左右，一直想买房，但是因为其他事情一直没买成，现在下定决心今年准备买房了，但是不知道从哪里开始看起，请问老余杭怎么样，可以分析一下吗？

杭叔： 你好，目前未来科技城的产业聚集化解了老余杭的劣势，如今的老余杭不仅承接了未来科技城的居住外溢，而且还承接了其产业布局，产业聚集带来大量的人口以及住房需求，房价的涨势自然变动。

老余杭的价值判断可分为两点：第一，老余杭的发展与未来科技城密不可分，

受未来科技城的影响，居住需求外溢，老余杭的房价上限取决于未来科技城的发展有多好；第二，老余杭的的区位优势小于拥有商业区位优势的万达区块和产业地铁发达的菜鸟区块，高端需求留在老余杭的难度大。

所以对于购房建议，如果是刚需自住可买老余杭内临地铁站点，相对更新和物业更好的楼盘；刚改在未科外溢的情况下选择万达或菜鸟区块，新城取代老城是大势所趋；改善则选择未来科技城核心区，毕竟核心区的优势难以代替。具 体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问： 杭叔，你好，单身未婚，投住分离，最近想买市区普通学区的老破小来投资，合适吗？因为资金优先，学区好的老破小太贵。

杭叔： 你好，不建议投资。买新房的逻辑是地段，买老破小的逻辑则是资源。从投资角度来看，市区没有学区的老破小和老破大大多跑输了大盘，只有个别靠近江新城的热门板块，或者优质学区加持的老破小才能跑赢平均涨幅。不少传统意义上的郊区板块，房价涨幅到单价都逆袭了市中心老破小。从流动性来看，一般的老破小可办理的贷款年限为50年减去房龄，所以房龄越老，贷款年限越短，也就是说买一套老的二手房相当于增加了短期购房成本，降低了流通性。最后，老破小的居住属性也很差，生活体验会大大降低。买没有资源的老破小不如买偏一点的地铁口新房，特别年轻人要注意千万不要浪费首套三成的政策福利。

2023年将会是一个新的周期，楼市也将会掀起新的一页。

那么问题来了，到底哪些城市会有行情？哪些城市会在等等？篇幅有限，给大家整理了重点30城变化清单，简洁明了告诉你答案。

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